Face à la flambée des prix de l’immobilier, l’encadrement des loyers est un dispositif mis en place dans certaines villes pour protéger les locataires et assurer une meilleure accessibilité au logement. Mais comment est pris en compte la superficie du logement dans ce mécanisme ? Cet article vous apporte les réponses à cette question et vous explique comment fonctionne le dispositif d’encadrement des loyers.
Le dispositif d’encadrement des loyers : présentation et objectifs
L’encadrement des loyers est un dispositif légal instauré par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) de 2014 et étendu par la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) de 2018. Il concerne actuellement Paris, Lille et leurs agglomérations, ainsi que certaines communes volontaires. L’objectif principal de cette mesure est de réguler les prix des loyers dans ces zones où la demande locative est particulièrement forte, afin de protéger les locataires contre les excès de certains bailleurs et garantir une offre de logements abordables.
Pour cela, l’encadrement des loyers fixe un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, qui sont déterminés par les préfets en fonction de la localisation, du type et de la date de construction du logement. Ces loyers de référence sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable et sont révisés chaque année.
La prise en compte de la superficie du logement dans le calcul des loyers encadrés
La superficie du logement, appelée également surface habitable, est un critère essentiel dans le dispositif d’encadrement des loyers. En effet, les loyers de référence sont exprimés en euros par mètre carré, ce qui signifie que plus un logement est grand, plus son loyer sera élevé.
Pour calculer la surface habitable d’un logement, il faut prendre en compte l’ensemble des pièces et espaces clos (salon, cuisine, chambres, etc.) dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre, à l’exclusion des parties communes. Les surfaces annexes (balcon, cave, parking…) ne sont pas prises en compte dans ce calcul.
Une fois la surface habitable du logement déterminée, il suffit alors de multiplier cette valeur par le loyer de référence (ou le loyer de référence majoré ou minoré selon les cas) pour obtenir le montant du loyer encadré applicable au logement.
Les exceptions et dérogations possibles
Certaines situations peuvent justifier un dépassement du loyer de référence majoré. Il s’agit notamment des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, qui ne sont pas prises en compte dans la détermination des loyers de référence. Pour cela, le bailleur doit pouvoir justifier ces caractéristiques auprès du locataire et de l’administration.
Par ailleurs, si un logement a fait l’objet d’importants travaux (correspondant à au moins la moitié de la valeur du bien) depuis moins de 6 ans, le bailleur peut également appliquer un loyer supérieur au loyer de référence majoré. Toutefois, cette majoration est plafonnée à 15% du coût réel des travaux réalisés.
Le contrôle et les sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers
Les locataires ont la possibilité de vérifier si le loyer qui leur est proposé respecte bien les règles d’encadrement en consultant les loyers de référence sur le site internet des préfectures concernées. En cas de non-conformité, ils disposent d’un délai de 3 mois après la signature du bail pour saisir la Commission départementale de conciliation (CDC), qui tentera alors d’amener les parties à trouver un accord amiable.
Si aucune solution n’est trouvée à l’amiable, le locataire peut ensuite saisir le Tribunal judiciaire, qui pourra contraindre le bailleur à rembourser les sommes indûment perçues et/ou à diminuer le montant du loyer. Les bailleurs qui ne respectent pas les règles d’encadrement des loyers s’exposent également à des sanctions financières.
En conclusion, l’encadrement des loyers est un dispositif visant à protéger les locataires et à réguler les prix de l’immobilier dans certaines zones tendues. La superficie du logement, ou surface habitable, est un critère clé dans le calcul des loyers encadrés, en étant directement prise en compte dans la détermination des loyers de référence. Il est donc essentiel pour les locataires comme pour les bailleurs de bien connaître et respecter ces règles afin d’éviter tout litige.
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